北市区一楼盘降价3200元，昆明市场撑不住了？

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这几天，北市某项目公寓6800元/㎡的消息刷了屏。截止昨日（6月28日）晚间，该项目官方再次发声宣称：销售961套，暗示推出的3栋公寓售罄。

图源微信朋友圈

要知道，该项目此前对外销售的公寓价格在1w/㎡左右，按照这个价格来计算，从上周五开始的这一轮公寓促销，足足降了3200元/㎡。

难怪，会有人突然开始感慨：“买房跟买白菜似的”！

（一）昆明又有楼盘“降价”了！

今年3月份巫家坝一项目打出“第二套半价”的公寓，紧接着太平新城某项目曝出“四字头”房价，再到6月初，嵩明某文旅项目约3800元/㎡的特价房……如今，昆明北市区某项目出现6800元/㎡的公寓，算是又接续上了市场“打骨折”的热度。

北市区这个项目位于铂金大道旁，总占地面积约64亩，规划8栋住宅和3栋公寓及部分商业。整个项目分两个地块开发，其中，1#-7#地块为原昆明市农药厂1#地块，由5栋高层住宅和2栋高层公寓组成，而8#-11#地块则由3栋高层住宅和1栋公寓组成。早在2019年就已通过规划审批。

11#公寓楼效果图

从此次促销情况看，上周五该项目率先推出的是11#公寓楼，总高20层，约300多套房源，一定程度上带有“试水”的意味。

从市场反馈来看，毛坯，6800元/㎡的价格，市场反馈良好。因此，在上周末接着加推了6#公寓楼，总高21层，约400多套房源。

按照此前官方“3天成交突破700套”的宣传来对照，卖完周末还剩少量房源未售出。而昨天新推的7#公寓楼，总高14层，约200多套房源也宣称售完。

图源微信朋友圈

就户型而言，该项目推出的公寓产品为Loft公寓，层高约4.5米，建面约在40㎡左右，为毛坯交付。按6800元/㎡的价格计算，总价在20-30万/套之间，首付约14万左右。

从位置上看，虽然位置不算偏，但无论是距离已运行的地铁4号线最近的站点，还是距离在建的地铁5号线世博园站，直线距离均超出1公里，且没有相应的学校等加持。

因此，综合来看，该项目公寓的“热销”，其实也就剩下价格因素了。

要知道，该项目同期在售的高层带装修住宅房源，个别楼栋均价已经在1.6w/㎡。即便刨除带装修的因素，与住宅相对比，公寓的售价是“真香”。

而相比周边H打头的某纯公寓项目约1.4w/㎡的售价（带装修），以及离得不远的yyqyf清尾的公寓产品，同为毛坯，且相近的面积区间和层高的产品，约1.1-1.2w/㎡的售价，也确实便宜太多了。

可以说，“价格压倒一切”这句话在北市区这个项目公寓的销售中体现得淋漓尽致。

（二）为什么“降价”的又是公寓？

虽然前面提到，昆明今年以来已经屡次出现“降价”的情况，但从主城区来看，住宅项目除了迎合节点做打折促销的项目外，正大光明的靠“降价”打市场的主要还是公寓产品。

前有巫家坝的“第二套半价”的公寓，后有北市区此次降幅超过30%的公寓。

那么，为什么又是公寓呢？

这还得回到那个老生常谈的市场存量问题。根据昆明锐理2020年报表显示，近年来昆明市场公寓整体处于供大于求的状态，近2020年公寓新增供应达190.38万㎡，存量面积约为454.22万㎡。

图源昆明锐理2020年报

按照2020年全年的公寓去化量折算，消耗完公寓存量需约4.4年。

而我们单纯从近一年的情况来看，整体上公寓产品的销量处于逐渐下滑的趋势之中。与此对应的是公寓的产品的价格，呈现出的是逐渐走低的态势。

数据源自昆明锐理月报/昆明楼市制图

由此可见，在巨大的存量面前，每况愈下销售情况，甚至是“量跌价也跌”的消费颓势，使得整体的公寓市场面临严峻的去化困难。

虽然，从今年4月以来，住宅方面呈现出比较明显的“量跌价挺”的状态，整体市场不容乐观，但住宅销售还远未到难以支撑的地步（详情可查阅此前文章：昆明房价涨了？）。

因此，作为“扶不起的阿斗”的公寓，自然而然就成为了房企试水市场的最好选择。

现实中，公寓的产品属性和消费地位，决定了其必然是被牺牲掉的那个。

这种表现，在西市区某项目中，就表现得特别明显。其买住宅产品送巫家坝项目公寓25年的使用权的做法，就大有“弃车保帅”的意味。

假如某一天，真到了公寓降价都卖不出去的时候，或许，住宅撑不住的时候也就随之到来了。

（三）低价的公寓有价值？

事实上，除了前述提到北市区“降价”的公寓外，在近日的咨询中，还有粉丝问及西北新城地铁口的某项目公寓，价格不到8000元/㎡，主要是想投资。

熟悉「昆明楼市」的小伙伴可能知道，我们对于公寓产品一直持有的是审慎的态度，特别是对于购买投资的群体而言，我们是不太建议购置公寓产品的（此前我们专门有撰文讲过，这里不再赘述，具体可参看文章：不多不少的钱，公寓可以凑合？）。

对于公寓的谨慎态度，我们还可以从二手市场的表现中来具体的看，根据全国房价行情网的数据显示，近一年昆明主城区共交易各类公寓1516套，其中，普通公寓交易1400套次，酒店式公寓交易116套次。

图源全国房价行情网

相比住宅近一年约17.8万套次的交易量，显然，公寓产品在二手市场的活跃度非常低。

这种低活跃度反映出，公寓产品在二手市场很难找到接手者。

现实中，诸如购买公寓后很难脱手的例子比比皆是。而且，从公寓产品出售的价格反馈来看，其在二手市场的溢价能力远远赶不上住宅产品。

因此，无论是在公寓产品本身的居住角度，还是从投资角度来看，其都不算是最优的标的。

那么，低价的公寓是不是价值就高一些呢？

其实，这是单纯以价格衡量的一种理解。实际上，公寓产品的价值摆在那里，并不是由价格来左右的，关键还要看其是否能给你带来价值。

比如，市场上会有一些捆绑学校的公寓产品，能通过有限的资金满足相应的需求，这对于购买者而言，其实是公寓价值的一种体现。

因为，即便是后期转手没有获得回报，甚至是低于入手价出售，至少，通过购买“低成本”的公寓满足了读书的需求。

当然，公寓捆绑学校的情况，有价值赋能的因素存在。单纯就公寓而言，无论是居住，还是其他用途，其自身属性，决定了始终只会是迫不得已的选择而已。

因此，别只顾看价格，还是要回归产品本身的价值。

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